新房成交近5年新低 二手房挂牌近12万套 这座万亿GDP大城楼市怎么了？

在全面取消限购后，佛山，这座拥有900多万人口，1.27万亿元GDP的城市，楼市成交规模仍在下滑。

克而瑞数据显示，5月佛山商品房延续颓势，合计供应76.36万平方米，环比下降33%；网签成交95.36万平方米，相比4月规模再减。今年1-5月，佛山新房成交规模创下近5年新低。

二手房方面，佛山则出现挂牌量大增的情况。在3月底挂牌量突破10.7万套后，佛山目前在链家平台的二手挂牌已经达到11.89万套，不少刚交楼不久的小区就出现大量的二手房挂牌房源。

虽然5月佛山二手房成交套数和成交面积环比双双下降，但对比历史数据，该网签量却是近5年同期新高。

多位业内人士6月21日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在整体楼市大环境下行之下，佛山成交疲弱也是大势使然，即便是“五一”黄金周的表现也跟平时接近，佛山曾经主要购买力之一的广州客也退潮明显。

今年端午节期间，据乐居不完全统计，佛山仅有5个楼盘有营销活动，且集中在南海和顺德区。其中，远洋北控天成、顺德自在城和富港水岸云天将推新，而保利旗下的保利天珺、保利阅江台将开放大户型样板房。

新房成交量创近5年新低

早在去年12月9日，佛山市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道区域暂停实施住房限购政策，意味着佛山全面取消限购。

不过，政策松绑的刺激效果并未延续太久，自4月份以来，佛山新房市场已经出现明显降温。

据合富研究院统计，2023年5月佛山新增供应为41.62万平方米，环比大幅下滑42%，同比上升12%。网签量为62.53万平方米，环比上升8%，同比下滑7%；均价为19106元/平方米，环比下滑8%，同比上升4%。

今年1-5月，佛山新房成交规模仍比不上2019年同期，与最风光的2021年同期对比更是相去甚远，创下近5年新低。

受4月淡季表现影响，今年5月的住宅市场“旺季不旺”。刚需客群持观望态度渐浓，由改善市场接替成交主力，多个改善项目成交名列前茅支撑市场。同时南海、顺德均呈现出临广板块热度更甚，市场中心价值聚拢效应突显。

“事实上，在佛山临广片区尚未取消限购之前，佛山也曾有过一段时间每月的新房成交面积在百万平方米以上，这足以证明此前佛山楼市成交疲弱的根源并不是限购，主要还是信心和预期发生了改变，这一点是全国楼市需要共同面临的挑战和难题。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者分析认为。

不过在土地成交上，佛山楼市还是显现出一定韧性。

5月佛山一共拍出三宗地块，虽然成交地块规模偏小，但均是溢价拍出，无疑对佛山市场具有积极作用。其中一宗由碧桂园拿下，地块处于“临广”片区，紧邻广州芳村，连接广州白鹅潭、千灯湖金融高新区和三龙湾高端创新区等功能片区，这也是时隔近两年，碧桂园再一次在佛山通过公开招拍挂拿地。

收房后急挂牌

二手房成交量超新房

在3月底挂牌量突破10.7万套后，佛山目前在链家平台的二手挂牌已经达到11.89万套。与此同时，二手成交量也在攀升，并已连续两月超过新房。

佛山乐居统计显示，今年4月和5月，佛山二手房成交量分别为5745套和5658套，连续两个月超过新房成交量（4964套和5527套）。

虽然佛山5月二手房成交套数和面积环比双双下降，但对比历史数据，该网签量却是近5年同期新高。

究其原因，相比新房，二手房具备无交房风险、周边居住配套确定性更强等优势，同时在佛山“带押过户”政策支持下，淡季市场韧性更足。

而上周（6月12日-18日），佛山共成交新房1032套，环比上涨25.55%，网签面积13.23万平方米，环涨38.68%。但二手房总计网签1263套，依然比新房多出了231套。

“今年佛山市场二手的放盘和成交量都比较高，一手方面从‘五一’黄金周就看出市场表现与平时无异，端午假期的期望也不会太大。”

合富研究院高级分析师曹绍林分析认为，下半年如果政策层面没有太大变化，可能三季度市场压力较大，四季度开发商会想办法回笼资金进行见底冲刺，但较难出现像今年上半年2-3月份的理想行情。

据记者了解，位于佛山临广片区三山新城的万科天空之城项目交房才半年时间，目前在链家的二手房源挂牌量已达约170套。其中，5月份成交的一套房源价格约28293元/平方米，而该项目目前在售的新房均价约32423元/平方米。

同样位于该板块的保利华侨城云禧项目正在出售的二手房源有62套，其中仅有7套房源满两年。4月份成交的一套房源均价约26433元/平方米，而该项目目前在售的新房均价约27000元/平方米。

据克而瑞统计的三山新城部分二手房成交均价涨跌情况，有4个小区成交均价与去年相比出现下跌，跌幅在约7%-16%。

“此前佛山楼市火爆，很重要的一个原因是广州购房客的大量涌入。而广州购房客涌入的逻辑，一个前提就是价差，但是目前广州本身的外围市场就去化乏力，既然广州内部也在打价格战，佛山自然也减弱了承接广州价格外溢的基础。”肖文晓补充道。

佛山上一次全面放开限购，还是在2015年。这让佛山当年的商品住宅成交达到了1431万平方米，同比大幅增加43%，高于广州和深圳，成为广东销售冠军。

2016年广州购房客户外溢至佛山，佛山楼市迎来销售大年，商品住宅销售成交面积达1928万平方米，成交创下历史新高。为应对市场过热、房价上涨过快势头，佛山市于当年10月实施差别化住房限购政策。